Žemė yra gamtos dalis, žmogaus gyvenimo ir veiklos pagrindas, taip pat – ir nekilnojamasis turtas, kuriuo disponuojama žemės santykių procese. Todėl žemės teisės dalykas gana platus. Žemės santykius reglamentuojantys įstatymai yra susiję su dauguma kitų teisės aktų, kurių pagrindu planuojamas teritorijos panaudojimas, vykdoma žemės ūkio ar miškų ūkio veikla, statomi pastatai ir įrenginiai, eksploa-tuojamos žemės gelmės. Žemės nuosavybės teises, kitas daiktines teises bei žemės naudojimo sąlygas reguliuojantys teisės aktai nuolat tikslinami, tobulinami ar ren-giami naujai. Dėl šių priežasčių metodinė literatūra žemės teisės klausimais priva-lo būti aktuali ir atitikti įstatymų nuostatas.

Šis vadovėlis buvo rengiamas siekiant susisteminti ir apibendrinti pagrindi-nius Lietuvos Respublikos teisės aktus, reglamentuojančius žemės santykius. Lei-diniui panaudoti įstatymai, Vyriausybės nutarimai, Aplinkos ministro bei Žemės ūkio ministro įsakymais tvirtinamos taisyklės ir metodikos. Dauguma sąvokų pa-teiktos aiškinant teisės aktus ir neatsiejant jų nuo dėstomų dalykų teksto.

Bendrosios žemės teisės normos išdėstytos Civiliniame kodekse ir Žemės įstatyme, kurie parengti vadovaujantis Lietuvos Respublikos Konstitucija, priim-ta 1992 m. spalio 25 d. piliečių referendume [1]. Konstitucijos atskiri straipsniai nustato žemės nuosavybės ypatumus bei pagrindines žemės naudojimo sąlygas:

54 straipsnyje nustatytas įpareigojimas tinkamai naudoti, saugoti ir tausoti gamtos išteklius (tarp jų – ir žemę): ,,Valstybė rūpinasi natūralios gamtinės aplin-kos, gyvūnijos ir augalijos, atskirų gamtos objektų ir ypač vertingų vietovių apsau-ga, prižiūri, kad su saiku būtų naudojami, taip pat atkuriami ir gausinami gamtos ištekliai. Įstatymu draudžiama niokoti žemę, jos gelmes, vandenis, teršti vandenis ir orą, daryti radiacinį poveikį aplinkai bei skurdinti augaliją bei gyvūniją“.

47 straipsnyje yra apibrėžiama žemės priklausomybė: ,,Lietuvos respubli-kai išimtine nuosavybės teise priklauso: žemės gelmės, taip pat valstybinės reikš-mės vidaus vandenys, miškai, parkai, keliai, istorijos, archeologijos ir kultūros objektai.

Lietuvos Respublikai priklauso išimtinės teisės į oro erdvę virš jos teritorijos, jos kontinentinį šelfą bei ekonominę zoną Baltijos jūroje.

Žemę, vidaus vandenis ir miškus įsigyti nuosavybėn Lietuvos Respublikoje užsienio subjektai gali pagal konstitucinį įstatymą.

Žemės sklypai nuosavybės teise įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis gali pri-klausyti užsienio valstybei – jos diplomatinėms ir konsulinėms įstaigoms įkurti“.

46 straipsnyje nustatyta, kad naudojimasis privačia nuosavybe (tarp jų – ir žeme) gali būti valstybės tikslingai reguliuojamas ir neturi kenkti visuomenės interesams: ,,Valstybė remia visuomenei naudingas ūkines pastangas ir

Daiktinė teisė – tai absoliuti teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias iš šių tei-sių [3, 4.20 str.].Yra skiriamos šios žemės savininkų ir naudotojų daiktinės teisės: nuosavybės teisė, turto patikėjimo teisė, hipoteka, servitutas, uzufruktas, ilgalaikė nuoma ir užstatymo teisė.

Daiktinės teisės (išskyrus nuosavybės teisę) subjektas su jam priklausančiu daiktu gali daryti tai, kas jam tiesiogiai leista, o savininkas su jam priklausančiu daiktu – kas jam tiesiogiai neuždrausta.

Nuosavybės teisė – tai teisė savo nuožiūra, bet nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti daiktą (nuosavybės teisės objektą) ir juo disponuoti.

Turto patikėjimo teisė – tai valstybės ar savivaldybės įmonės, įstaigos, or-ganizacijos teisė savo įstatų (nuostatų), taip pat tam tikros rūšies valstybės ar sa-vivaldybės įmonių, įstaigų, organizacijų veiklą reglamentuojančių norminių aktų nustatyta apimtimi, tvarka ir sąlygomis, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų tei-sių ir interesų, valdyti, naudoti atitinkamai valstybės ar savivaldybės jai perduotą daiktą, juo disponuoti.

Hipoteka – tai teisė esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą ap-saugoti turto įkeitimu, įkeisto turto savininkui paliekant nuosavybės teisę.

Servitutas – tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, pasireiškianti teisės naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu) suteikimu arba to daikto savi-ninko, valdytojo teisių juo naudotis apribojimu siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.

Uzufruktas – tai asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.

Ilgalaikė nuoma (emphyteusis) – tai teisė naudotis kitam asmeniui priklau-sančiu žemės sklypu ar kitu nekilnojamuoju daiktu nepabloginant jo kokybės, ne-statant statinių, nesodinant daugiamečių sodinių ir neatliekant kitų darbų, kurie iš esmės padidintų naudojamos žemės ar kito nekilnojamojo turto vertę, išskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas.

Užstatymo teisė (superfcies) – tai teisė naudotis kitam asmeniui priklau-sančia žeme statiniams statyti ar įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės gel-mėms naudoti.

Žemės sklypo valdymas – tai faktinis šios žemės turėjimas savo žinioje ir teisė daryti jai fzinį bei ūkinį poveikį. Tam tikrais atvejais valdymas gali būti kaip savarankiška daiktinė teisė.

Žemės sklypo naudojimas – tai žemės naudojimas pagal paskirtį materia-liems ar kitokiems poreikiams tenkinti bei siekiant gauti iš žemės sklypo naudą (išauginti produkciją, statyti pastatus ir įrenginius, eksploatuoti naudingąsias iška-senas ar vykdyti kitą veiklą) teisės aktų nustatytomis sąlygomis.

Žemės naudojimo sąlygos – tai reikalavimas žemę naudoti pagal žemės sklypams nustatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą bei pobūdį, laikantis ūkinę veiklą ribojančių specialiųjų naudojimo sąlygų ir terito-rijos tvarkymą nustatančių reglamentų.

Žemės valdymo apribojimai – tai įstatymų nustatytos sąlygos naudoti že-mės savybes tik tam tikriems tikslams. Pavyzdžiui, žemės sklypo savininkas turi nuosavybės teisę į sklypo viršutinį žemės sluoksnį bei žemėje esančias naudingą-sias iškasenas tiek, kiek ši teisė neprieštarauja įstatymams ir kiek būtina naudoti že-mės sklypą pagal paskirtį [3, 4.40 str.]. Žemės ūkio paskirties žemės sklype žemės savininkas turi panaudoti derlingąjį dirvožemio sluoksnį žemės ūkio augalų augi-nimui, miškų ūkio paskirties žemės sklype – miško auginimui. Kitos paskirties že-mės sklypai naudojami pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatytai veiklai.

Disponavimas žeme – tai savininko teisė daryti įtaką teisiniam ir faktiniam daikto likimui: teisė žemės sklypą perleisti kitiems asmenims, taip pat teisė per-leisti kitiems asmenims dalį savo daiktinių teisių (pvz. naudojimo teisę, kai žemė išnuomojama arba perduodama naudotis pagal panaudos sutartis, taip pat kai nu-statomas servitutas).

Vienas žemės sklypas gali priklausyti vienam ar keliems savininkams. Kai yra keli savininkai (bendraturčiai), jie šią žemę valdo bendrosios dalinės nuosavy-bės teise (išskyrus sutuoktinius, kurie žemę valdo bendrosios jungtinės nuosavy-bės teise). Bendraturčiais gali būti arba vien piliečiai, arba piliečiai ir savivaldybės bei užsienio subjektai, arba šie minėti fziniai bei juridiniai asmenys ir valstybė.

Bendroji dalinė valstybės ir savivaldybių arba fzinių ar juridinių asmenų žemės nuosavybė atsiranda teisės aktų nustatyta tvarka įsigijus iš valstybės ar vals-tybei įsigijus iš savivaldybių arba fzinių ar juridinių asmenų namų valdos žemės sklypo, kito statinio ar įrenginio užimto žemės sklypo arba vandens telkinio dalį. Šiais atvejais valstybės vardu veikia ir bendraturčio teises į žemės sklypą įgyven-dina apskrities viršininkas, o jeigu žemės sklypas Vyriausybės nutarimu perduotas patikėjimo teise savivaldybei – savivaldybės taryba.

Esant bendrajai dalinei žemės nuosavybei, Nekilnojamojo turto registro do-kumentuose nurodoma kiekvienam bendraturčiui priklausanti žemės sklypo dalis, kuri vietovėje, plane ir pagal žemės kadastro duomenų charakteristikas nėra atskir-ta. Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į gaunamas iš že-mės pajamas ir atsako pagal prievoles, susijusias su bendru turtu. Kai bendraturtis savo žemės dalį parduoda, pirmumo teisę ją pirkti tomis pačiomis sąlygomis turi kiti bendraturčiai (išskyrus pardavimą iš varžytynių). Kai kiti bendraturčiai atsisa-ko pasinaudoti savo pirmumo teise arba šios teisės neįgyvendina per vieną mėnesį, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai kyla nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.

Kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, iš-nuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį. Be to, bendraturtis turi teisę reikalauti atidalinti savo dalį iš bendro turto. Atidalijant žemę, rengia-mas šiam tikslui skirtas žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas arba (urbanizuotose teritorijose) detalusis planas. Šių teritorijų planavimo dokumentų pagrindu notariškai patvirtinami pagal sudaromą tarpusavio susitarimą asmenims priklausantys žemės plotai bei patikslinami Nekilnojamojo turto registro įrašai. Nesutarimo atveju bendraturčių ginčai sprendžiami teisme.

Žemės sklypai ar bendrosios nuosavybės teise turimos jų dalys perleidžiami kitų asmenų nuosavybėn turint Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo išduotą ati-tinkamą pažymą ir Žemėtvarkos skyriaus suderintą žemės sklypo planą. Privati žemė perleidžiama pagal notariškai patvirtintas pirkimo – pardavimo, dovanojimo ar mainų sutartis. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo ga-lią [3, 6.189 str.].

Perleidžiant nuosavybėn žemę, sutartyse turi būti nurodyta:

sutarties šalys – fzinio asmens vardas, pavardė, asmens kodas, juridinio asmens (įmonės) pavadinimas ir registro kodas;

žemės sklypo adresas – apskritis, rajonas, miestas (kaimas), kadastro vie-tovė, kadastrinis blokas, unikalus kadastrinis numeris;

pagrindiniai žemės kadastro duomenys, apibūdinantys perleidžiamą skly-pą: plotas, pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, žemės naudme-nų sudėtis, žemės vertė;

disponavimo žeme apribojimai, nurodyti įstatymų, nustatyti valdymo ins-titucijų pagal patvirtintus projektus arba nustatyti šalių susitarimu.

Sudarius žemės sandorį, jis turi būti įregistruotas Valstybės įmonės Registrų centro (toliau – Registrų centro) flialo skyriuje tame rajone ar mieste, kurių teri-torijoje yra žemės sklypas. Ši įmonė (Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas) įregistruoja naują žemės sklypą arba (kai perleidžiamas jau įregistruotas žemės sklypas) patikslina įrašus apie šio žemės sklypo priklausomybę. Naujajam žemės savininkui ar naudotojui Registrų centras išduoda pažymėjimą apie žemės sklypo įregistravimą Nekilnojamojo turto registre.

Žemės sandoriai tvirtinami notariškai. Notarai yra valstybės įgalioti asme-nys, kuriems pagal Notariato įstatymą (2005 11 12, Nr. I – 2882) suteikiama teisė juridiškai įtvirtinti neginčijamas fzinių ir juridinių asmenų subjektines teises ir juridinius faktus, užtikrinti šių asmenų ir valstybės teisėtų interesų apsaugą, taip pat užtikrinti, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų. Visus notarinius veiksmus notaras atlieka notaro biure (išskyrus įsta-tymo numatytas išimtis), kuris nėra juridinis asmuo. Pagrindiniai notaro vykdomi veiksmai – sandorių tvirtinimas; paveldimo turto apsauga; paveldėjimo teisės liu-dijimų išdavimas; nuosavybės teisės liudijimų į dalį sutuoktinių bendro turto išda-vimas; dokumentų nuorašų ir jų išrašų tikrumo liudijimas; parašo dokumente tik-rumo liudijimas; kitų įstatymo numatytų veiksmų atlikimas. Notariniai veiksmai paprastai atliekami iš karto, pateikus reikiamus dokumentus ir paėmus nustatyto dydžio atlyginimą.

Atlikdamas notarinius veiksmus, notaras privalo nustatyti fzinių asmenų, jų atstovų arba juridinių asmenų atstovų asmenybę. Paprastai asmenybė nustatoma pagal pasą. Tvirtinant sandorius, notaras išaiškina fzinių bei juridinių asmenų, da-lyvaujančių sandoryje, veiksnumą. Jeigu sandorį sudaro atstovas, notaras patikrina jo įgaliojimus.

Sandorius dėl nekilnojamųjų ir kilnojamųjų daiktų, kuriems privaloma teisi-nė registracija, perleidimo kito asmens nuosavybėn, nuomos ar perdavimo naudo-tis kitu būdu, įkeitimo arba kitų daiktinių teisių ar jų suvaržymo sandorius notaras tvirtina tik nustatęs, kad daiktas nuosavybės teise priklauso teisių perleidėjui. Be to, notaras turi patikrinti, ar perleidžiamas turtas nėra areštuotas ar įkeistas.

Reikalaujama, kad notaras išaiškintų klientams atliekamų notarinių veiksmų prasmę bei pasekmes. Tvirtinant sandorius, notaras turi įsitikinti, ar vienai iš šalių nebuvo grasinta, taikyta prievarta, ar ji nebuvo apgauta ir panašiai. Notaro tvirti-nami sandoriai, taip pat pareiškimai bei kiti dokumentai pasirašomi dalyvaujant notarui arba notaras turi įsitikinti parašų tikrumu.

Notariškai tvirtinami dokumentai turi būti surašyti aiškiai ir tiksliai. Notaras netvirtina ir neliudija dokumentų, kuriuose yra ištaisymų, prirašymų, užbrauktų žodžių.

Visi notariniai veiksmai yra registruojami notariniame registre. Užpildyti no-tariniai registrai ir kiti notariniai dokumentai yra saugomi notarų biuro archyve.

Pirkimo-pardavimo sutartis – tai tokia sutartis, kai viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja parduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėji-mo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos.

Parduodant žemės sklypą, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, sutartyje turi būti aptartas nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas. Jeigu šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad nuosavybės teisė į parduotame žemės sklype esančius pastatus, statinius, įrenginius, sodinius ir kito-kius objektus perėjo žemės sklypo pirkėjui.

Jeigu žemės sklypas, kuriame yra pardavėjui nuosavybės teise priklausan-čių pastatų ar kitokių nekilnojamųjų daiktų, parduodamas neperduodant pirkėjui nuosavybės teisės į tuos nekilnojamuosius daiktus, tai pardavėjui paliekama teisė naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima nekilnojamieji daiktai ir kuri yra bū-tina jų naudojimui užstatymo ar kitokia pirkimo- pardavimo sutartyje numatyta teise ir sąlygomis.

Jeigu pirkimo-pardavimo sutartyje pardavėjo teisė naudotis žemės sklypo dalimi ir jos sąlygos neaptartos, tai pardavėjui nustatomas servitutas į tą žemės sklypo dalį, kurią užima nekilnojamasis daiktas ir kuri būtina jo naudojimui pagal jo paskirtį [3, 6.395 str.].

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duo-menys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat nurodyta to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba parduo-damo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte. Jeigu sutartyje nurodytų duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – ne-galioja.

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta parduodamo nekilnojamojo daikto kaina. Kai parduodamas žemės sklypas, į jo kainą įeina ir jame esančių pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ir kitokių objektų kaina, jeigu ko kita nenustato įstatymai ar sutartis.

Nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas parda-vėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo - perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurody-tu dokumentu. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo momento.

Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre (t.y. Nekilnojamojo turto registre).

Pagal dovanojimo sutartį viena šalis (dovanotojas) neatlygintinai perduoda turtą ar turtinę teisę (reikalavimą) kitai šaliai (apdovanotajam) nuosavybės teise ar-ba atleidžia apdovanotąjį nuo turtinės pareigos dovanotojui ar trečiajam asmeniui [3, 6.465 str.].

Asmuo, dovanodamas turtą, gali nustatyti sąlygą, kad šis turtas turi būti nau-dojamas tam tikram tikslui nepažeidžiant kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų. Jeigu apdovanotasis nevykdo dovanojimo sutartyje nustatytos sąlygos, tai dova-notojas teismo tvarka turi teisę reikalauti, kad sąlyga būtų įvykdyta arba kad būtų panaikinta sutartis ir turtas grąžintas.

Apdovanotasis turi teisę bet kada iki dovanos perdavimo jam atsisakyti pri-imti dovaną.

Nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartis, taip pat dovanojimo sutartis, kurios suma didesnė kaip penkiasdešimt tūkstančių litų, turi būti notarinės formos.

Nekilnojamojo daikto ar daiktinės teisės į jį dovanojimo sutartis teisines pasekmes tretiesiems asmenims sukelia tik tuo atveju, jei sutartis įregistruota vie-šame registre.

Turtą, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, galima dovanoti tik visų ben-draturčių rašytiniu sutikimu.

Pagal mainų sutartį viena šalis įsipareigoja perduoti kitai šaliai nuosavybės teise vieną daiktą mainais už kitą daiktą.

Mainų sutarčiai taikomos pirkimo–pardavimo sutartis reglamentuojančios normos. Mainų sutarties atveju abi mainų sutarties šalys laikomos ir perduodamos prekės pardavėju, ir gaunamos prekės pirkėju [3, 6.432 str.].

Jeigu ko kita nenumato mainų sutartis, preziumuojama, kad daiktų kaina yra vienoda ir jais keičiamasi be jokių priemokų, o daiktų perdavimo ir priėmimo išlai-das turi apmokėti ta šalis, kuri atitinkamai privalo perduoti ir priimti daiktus.

Kai sutartyje numatyta, kad mainomų daiktų kaina skiriasi, tai šalis, kuri privalo perduoti mažesnės kainos daiktą nei kitos šalies perduodamo daikto kaina, neprivalo kitai šaliai mokėti kainų skirtumo, jeigu ko kita nenustato sutartis.

Abi šalys savo prievolę perduoti daiktus turi įvykdyti kartu, jeigu sutartis nenumato ko kita.

Kitų asmenų nuosavybėn perleidžiamas visas žemės sklypas, kaip nekilnojamojo turto objektas. Kai norima perleisti tik dalį žemės sklypo, ši dalis turi būti atskiriama rengiant teritorijų planavimo dokumentą, tai yra – suformuojama savarankišku žemės sklypu, atitinkamai pertvarkant ir likusią žemės ploto dalį bei patikslinant Nekilnojamojo turto registro įrašus.

Žemės sklypo galima nedalinti, o turimas nuosavybės teises perleisti į šio sklypo dalį atvejais, kai gretimų žemės sklypų ribos pertvarkomos amalgamacijos (t. y. ribų patikslinimo) būdu, arba kai perleidžiant statinio ar įrenginio dalį kartu perleidžiama nuosavybės teisė į jiems naudoti reikalingą dalį žemės sklype, arba kai žemės sklypo bendraturtis perleidžia nuosavybės teisę į dalį bendrąja nuosavy-be esančios žemės ar dalį dalies bendrojoje nuosavybėje.

Amalgamacijos būdu pertvarkant žemės sklypus, nuosavybes teise priklau-sančius skirtingiems asmenims, nuosavybės teisė į žemės sklypo dalį (dalis) perlei-džiama sudarant notariškai tvirtinamą sutartį.

Nuosavybės teisę į žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploa-tuoti, dalį bendroje nuosavybėje, reikalingą jo nuosavybės teise turimai statinio ar įrenginio daliai eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą), ir atvirkščiai.

Sujungiamų žemės sklypų savininkai, sudarydami sutartį dėl žemės sklypų sujungimo, privalo patvirtinti, kad į sujungiamus žemės sklypus tretieji asmenys neturi jokių teisių, išskyrus atvejus, kai sujungiamų žemės sklypų savininkai sutin-ka tapti žemės sklypo, į kurį tretieji asmenys turi teises, įregistruotas Nekilnojamo-jo turto registre, bendraturčiais.

Areštuoti žemės sklypai arba teisminio ginčo objektu esantys žemės sklypai negali būti sujungiami, padalijami, atidalijami ar amalgamacijos būdu pertvarkomi.

Įsigyjant žemės ūkio paskirties žemę (išskyrus atvejus, kai žemė įsigyjama atkuriant nuosavybės teises ar paveldėjimo būdu) vieno asmens nuosavybės teise turimos šios paskirties žemės plotas negali būti didesnis kaip nurodyta Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinajame įstatyme, tai yra – 500 ha. Be to, vienas as-muo iš valstybės negali pirkti daugiau kaip 300 ha žemės ūkio paskirties žemės.

Parduodant privačią žemę, pirmumo teisę į ją įsigyti turi:

asmenys, kai parduodama žemė, kurią užima nuosavybės teise jiems pri-klausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį – ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių;

valstybė, jei parduodami privačios žemės sklypai yra valstybinių parkų konservacinio, ekologinės apsaugos ir rekreacinio prioriteto zonose, valstybiniuo-se draustiniuose bei kitose saugomose teritorijose, kurioms suteiktas Natura 2000 statusas, – tomis pačiomis sąlygomis pardavėjo ir pirkėjo sutarta kaina. Tačiau kaina, kurią valstybė gali mokėti už perkamus privačios žemės sklypus, negali viršyti šių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos atliekant vertinimą masiniu būdu.

Abiem šiais atvejais žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygas privalo registruotu laišku (įteikiant) pranešti atitinkamai

statinių ir įrenginių, esančių parduodamame žemės sklype, savininkui, o antruoju atveju – apskrities viršininkui pagal žemės sklypo buvimo vietą. Statinių ir įren-ginių savininkas ar apskrities viršininkas sprendimą pirkti tokį žemės sklypą ar atsisakyti pirkti turi priimti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Statinių ar įrenginių savininkui ar apskrities viršininkui raštu atsisakius pirkti žemės sklypą arba per nustatytą terminą nepriėmus sprendimo, privačios žemės savininkas gali perleisti žemės sklypą kitiems asmenims;

valstybė – kai žemės sklypai parduodami pajūrio juostoje, kuri apima pa-gal teritorijų planavimo dokumentus nustatytą 100–500 pločio pakrantės juostą nuo Klaipėdos uosto iki Latvijos Respublikos valstybės sienos;

asmenys, kurių žemės sklypai apskrities viršininko sprendimu priskirti žemės konsolidacijos projekto teritorijai – pirmumo teisę pirkti šioje teritorijoje esantį parduodamą privačios žemės sklypą ta kaina, kuria jis parduodamas, ir ki-tomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių;

parduodamos privačios žemės sklypo bendraturčiai – savo dalį (bendrąja nuosavybe) ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis (išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių). Šiais atvejais pirmumo teisės realizavimo tvarka nustatyta Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje:

,,Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti ki-tiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai praneša-ma per notarą. Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą – per dešimt dienų nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet ku-riam asmeniui.

Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendratur-tis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos“.

Kai parduodamas naudojamos privačios žemės ūkio paskirties sklypas – pir-mumą jį įsigyjant ta kaina, kuria jis parduodamas, ir kitomis tomis pačiomis sąlygo-mis (išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių) turi šio žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip metus, ir jeigu šis naudotojas yra fzinis asmuo, įregistravęs ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka, arba juridinis asmuo – žemės ūkio produkcijos gamintojas, kurio metinės įplaukos už realizuotą prekinę žemės ūkio produkciją sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų. Šiais atvejais pirmumo teisė realizuojama tokia tvarka:

1. Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą bei pardavimo sąlygas privalo raštu registruotu laišku (su įteikimu) pranešti parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotojui. Šis savo sutikimą pirkti žemės sklypą (ar atsisakymą) turi pateikti žemės sklypą parduodančiam as-meniui per 15 dienų nuo pranešimo gavimo dienos.

Parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotojui atsisakius pirkti žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikus sutikimo pirkti, žemės savi-ninkas gali perleisti šį žemės sklypą kitiems asmenims. Kai žemės sklypas parduo-damas kitiems asmenims už mažesnę kainą ir (ar) kitomis sąlygomis, nei buvo nurodyta pirminiame pranešime parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotojui, pastarajam turi būti pateiktas pakartotinis pranešimas.

Jeigu žemės sklypas parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinte-resuotas asmuo per tris mėnesius nuo sužinojimo dienos ar nuo momento, kai aki-vaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės pardavimą, turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Žemės naudotojų bendrosios teisės:

naudoti teritoriją pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir nustatytai ūkinei bei kitai veiklai;

naudoti savo ūkio reikalams leistas eksploatuoti naudingąsias iškasenas ir vandenis (jeigu tai neuždrausta žemės suteikimo dokumentuose arba žemės nuomos ar panaudos sutartimis);

disponuoti žemės sklype išauginta produkcija ir iš šio sklypo gautomis pajamomis.

Be to, priklausomai nuo žemės naudojimo paskirties ir pobūdžio bei savo teisinio statuso žemės naudotojai turi teisę atlikti šiuos teritorijos tvarkymo ir statybos darbus (privačioje žemėje arba išsinuomotoje žemėje, jeigu tai numatyta nuomos sutartyje):

ūkininkai ir žemės ūkio įmonės – pagal patvirtintus projektus arba gavę leidimą statyti ūkines sodybas ir ūkinės reikšmės gamybinius pastatus, tiesti kelius, įrengti tvenkinius, sodinti mišką, paversti žemės ūkio naud-menomis miškus, pelkes ir krūmus. Ūkininko sodyba – tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios pa-skirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos (fermų, ūkio, šiltnamių) paskir-ties pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti;

asmeninio ūkio žemės naudotojai – pagal parengtus detaliuosius planus statyti ūkinius pastatus, taip pat esančiose sodybvietėse statyti naujus gy-venamuosius namus (vietoje buvusių);

miško sklypų naudotojai – pagal parengtą vidinės miškotvarkos projektą naudoti žemės sklypą miškui auginti ir šalutiniams miško ištekliams nau-doti (šienauti, gyvuliams ganyti, grybauti, uogauti, vaistiniams augalams rinkti, rekreacijai), taip pat gavę leidimą kirsti medžius;

privačių namų valdų žemės naudotojai – statyti naujus gyvenamuosius namus (vietoje buvusių), perstatyti ar išplėsti esamus gyvenamuosius na-mus ir statyti reikiamus ūkinius bei pagalbinius pastatus. Kitą gyvenamąjį namą ar ūkinės – komercinės paskirties pastatą galima statyti tik pagal parengtą detalųjį planą.

Sodininkų bendrijos narys savo sodo sklype turi teisę:

sodinti vaismedžius, vaiskrūmius, auginti daržoves, gėles, laikyti paukš-čius, triušius, nutrijas, bites, laikydamasis sanitarijos bei veterinarijos taisyklių, nedaryti žalos aplinkai, netrikdyti poilsio ir darbo gretimuose sklypuose;

statyti, rekonstruoti, perstatyti jam skirtoje bendrijos sodo vietoje sodo namą (vasarnamį), ūkinį pastatą, šiltnamį ir kitus statinius, arba juos nugriauti;

statyti vienbutį gyvenamąjį namą arba pastatytą ar statomą sodo namą rekonstruoti į vienbutį gyvenamąjį namą, laikydamasis individualios sta-tybos reikalavimų;

keisti jam skirtą žemės sklypą į kitą sklypą, perleisti sodo namą, kitus statinius ir pasodintus sodinius ( kartu su tuo naujajam savininkui pereina teisė naudotis žemės sklypu ir kitos bendrijos nario teisės). Jeigu naujasis savininkas nestoja į bendriją, jis turi sudaryti su bendrijos valdyba sutartį dėl naudojimosi bendrosios paskirties objektais.

Žemės ūkio paskirties naudotojas sodinti vaismedžius ir vaiskrūmius gali be leidimo, išskyrus nuomojamus žemės sklypus, kuriuose tokia veikla galima tik jei-gu ji numatyta nuomos sutartyje.

Kitos paskirties žemės naudotojas turi teisę naudoti žemę pagal jos įsigiji-mo sąlygose ar nuomos (panaudos) sutartyse nustatytą naudojimo būdą ir pobūdį. Paprastai šis naudojimo režimas nustatomas vadovaujantis detaliuoju teritorijų planavimo dokumentu.

Konservacinės paskirties žemės naudotojas turi teisę žemės sklypą naudoti šiai saugomai teritorijai ar saugomam objektui prižiūrėti ir tvarkyti.

Vandens telkinio naudotojas turi teisę šį vandens telkinį naudoti (gavęs lei-dimą) poilsiui ar sportui, žuvininkystei, žemės ūkio augalų lietinimui, laivybai, hidroenergetikai, pramonės ir kitai ūkinei veiklai, nuotekoms išleisti ar pan.

Žemės naudotojai žemę sausinti, drėkinti, įrengti joje tvenkinius gali tik pa-rengę projektą ir nustatyta tvarka gavę leidimą tokiems darbams atlikti.

Žemės naudotojų pareigos [50, 21 str.]:

naudoti žemę pagal pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį, naudojimo būdą bei pobūdį;

laikytis žemės sklypui nustatytų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų reikalavimų;

racionaliai naudoti ir tausoti žemę, mišką, vandenį, įstatymų nustatyta tvarka leistas eksploatuoti naudingąsias iškasenas ir kitus gamtos bei rek-reacinius išteklius;

įgyvendinti teisės aktų nustatytas žemės, miško ir vandenų apsaugos nuo užteršimo, dirvožemio apsaugos nuo erozijos ir nualinimo, aplinkos ap-saugos priemones, kad neblogėtų aplinkos ekologinė būklė;

laikytis teisės aktų nustatytų melioracijos statinių ir kelių priežiūros bei eksploatavimo reikalavimų;

vykdydami statybas ir eksploatuodami naudingąsias iškasenas, laikytis teisės aktų nustatytų reikalavimų, kad būtų išsaugotas derlingasis dirvo-žemio sluoksnis ir rekultivuotos pažeistos žemės;

 

savo naudojamuose žemės sklypuose vykdydami ūkinę ir kitą veiklą, ne-pažeisti gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir gyventojų teisių ir įstatymų saugomų interesų;

leisti vykdyti žemės ir jos gelmių bei paviršinio vandens tyrimus ir mata-vimus šalims suderinus tyrimų trukmę, tiriamo ploto ribas, darbų atliki-mo laiką ir nuostolių kompensaciją, nenaikinti ir nežaloti užkonservuotų gręžinių ir mokslo tikslams naudojamų įrenginių;

leisti statyti geodezinius, geofzinius ženklus statiniuose ir žemėje bei juos saugoti;

leisti kitiems asmenims prieiti prie paviršinio vandens telkinių nustaty-tomis pakrantės apsaugos juostomis, lankyti gamtos ir kultūros paveldo teritorinius kompleksus bei objektus ir bendro naudojimo rekreacinius objektus (teritorijas);

statyti statinius ir įrenginius tik teisės aktų nustatyta tvarka gavus reika-lingus leidimus;

laikytis kitų įstatymų nustatytų reikalavimų.

Viena iš svarbiausių žemės naudotojų pareigų yra dirvožemio apsauga. Dirvožemis – tai Žemės plutos viršutinis purusis sluoksnis, susidaręs iš gimtosios uolienos, veikiant dirvodaros procesams, ir turintis potencialųjį derlingumą. Nuo dirvožemio savybių priklauso žemės našumas. Racionaliai naudojant žemę, neturi mažėti našių žemės ūkio naudmenų plotai, o jų dirvožemių savybės (sugebėjimas aprūpinti augalus maisto medžiagomis ir drėgme, suteikti jų šaknims pakankamai oro ir šilumos) dėl melioracijos darbų, tręšimo organinėmis ir mineralinėmis trąšo-mis, tinkamo pasėlių kaitaliojimo sėjomainose turi nuolat gerėti.